Privilegio, pegno e ipoteca - In genere - Ipoteca giudiziale su un terreno sul quale sia stato costruito un immobile abusivo - Acquisizione gratuita di diritto al patrimonio del comune del bene e dell'area di sedime - Permanenza dell'ipoteca iscritta sul terreno anche quando il creditore non è responsabile dell'abuso e l'ipoteca sia stata iscritta prima della trascrizione dell'atto di accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire - Omessa previsione, secondo l'interpretazione del diritto vivente - Irragionevolezza, violazione del diritto alla garanzia giurisdizionale anche in fase esecutiva e della tutela dei diritti reali - Illegittimità costituzionale in parte qua. (Classif. 192001).
È dichiarato costituzionalmente illegittimo, per violazione degli artt. 3, 24 e 42 Cost., l’art. 7, terzo comma, della legge n. 47 del 1985, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire. La norma censurata dalle sez. unite civili della Cassazione in materia di c.d. confisca edilizia – che integra una sanzione in senso stretto, distinta dalla demolizione – e considerata dal diritto vivente uno degli acquisti a titolo originario della proprietà, senza che rilevi l’eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione, determina un palese irragionevole sacrificio al creditore ipotecario non responsabile dell’abuso edilizio; essa infatti lede, di questi, lo ius sequelae (artt. 2858 e seguenti cod. civ.), lo ius distrahendi e lo ius praelationis (artt. 2741, primo comma, e 2808 cod. civ., nonché art. 510, secondo comma, cod. proc. civ.). L’ipoteca compone il patrimonio del creditore e comporta, in caso di espropriazione per pubblica utilità, un obbligo indennitario al pari degli altri diritti reali, godendo di una tutela riconducibile all’art. 42 Cost. Inoltre, essendo una garanzia accessoria al credito, essa è attratta nell’alveo protettivo dell’art. 24 Cost., quale strumento vòlto ad assicurare una tutela preferenziale del credito in sede esecutiva. Né sussistono ragioni – alla luce della disciplina vigente – per circoscrivere la tutela del creditore ipotecario al solo caso in cui abbia iscritto ipoteca sul terreno o sia divenuto cessionario del diritto prima della realizzazione dell’immobile abusivo, poiché la natura abusiva di un immobile non incide sulle vicende relative al diritto di ipoteca e non incide sulla circolazione e sulla tutela del credito ipotecario. I parametri indicati sono lesi anche sotto il profilo della sproporzione, in quanto il titolare del diritto di ipoteca si vedrebbe costretto a una continua vigilanza sull’immobile, condotta in realtà inesigibile, perché il dovere del creditore di tenere una condotta attiva, atta a mitigare il danno, non comprende l’esercizio di attività gravose o l’assunzione di iniziative dispendiose e implicanti rischi, quale sarebbe l’avvio di un’azione giudiziale. Né smentisce la sproporzione del sacrificio l’esistenza di rimedi successivi al perimento giuridico del bene, perché trattasi di forme alternative di tutela ipotetiche e aleatorie. Infine, occorre sottolineare che la confisca edilizia non frappone ostacoli alla esperibilità della vendita forzata nei confronti del comune che abbia acquisito l’immobile, l’area di sedime e quella circostante, in quanto tale ente va considerato a tutti gli effetti quale terzo acquirente del bene ipotecato (artt. 2858 e seguenti cod. civ.), e i beni confiscati devono ritenersi acquisiti al suo patrimonio disponibile. (Precedenti: S. 159/2023 - mass. 45663; S. 228/2022 - mass. 45143; S. 140/2022 - mass. 44836; S. 128/2021 - mass. 43960; S. 140/2018 - mass. 41395; S. 345/1991 - mass. 17475).