La disciplina della pubblicità immobiliare è preordinata, attraverso la conoscibilità legale delle vicende giuridiche dei beni, alla tutela di una pluralità di interessi, tra i quali assumono particolare rilievo la sicurezza dei traffici giuridici e l’affidamento incolpevole dei terzi acquirenti: il sindacato sulla manifesta irragionevolezza o arbitrarietà delle relative scelte legislative deve, pertanto, misurarsi con i delicati profili, processuali e sostanziali, che si intrecciano nella materia dell’espropriazione immobiliare.

(Nel caso di specie, sono dichiarate non fondate le questioni di legittimità costituzionale, sollevate dal Tribunale di Varese, sez. seconda civile, in funzione di giudice dell’esecuzione, in riferimento agli artt. 3, 24 e 42 Cost., dell’art. 586 cod. proc. civ., nella parte in cui non prevede che, con il decreto di trasferimento emesso all’esito della vendita forzata, il giudice dell’esecuzione ordini l’annotazione dell’intervenuta estinzione, ai sensi dell’art. 2812, secondo comma, cod. civ., del diritto d’uso gravante sul bene oggetto di aggiudicazione o, in subordine, la cancellazione della trascrizione del relativo atto di costituzione, quando essa sia successiva all’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del credito del creditore procedente o di un creditore intervenuto che abbia chiesto di far subastare la cosa pignorata come libera e l’usuario abbia ricevuto un avviso con le indicazioni previste dall’art. 498 cod. proc. civ. Non può dirsi manifestamente irragionevole la scelta legislativa di non estendere l’ordine di cancellazione a tutte le formalità già inefficaci e inopponibili nei confronti dell’aggiudicatario, poiché il complessivo sistema pubblicitario che opera all’interno della procedura esecutiva già tutela le pretese del creditore procedente e dei creditori intervenuti, nonché la posizione dell’aggiudicatario. Quest’ultimo, infatti, può sempre far valere l’inefficacia e l’inopponibilità nei suoi confronti delle trascrizioni e iscrizioni successive alla trascrizione del pignoramento o all’iscrizione dell’ipoteca, che sono solo apparentemente pregiudizievoli, ferma restando la facoltà di chiederne la cancellazione al conservatore dei registri immobiliari. Inoltre, la portata erga omnes della cancellazione di una formalità pubblicitaria, destinata a incidere sulla conoscibilità legale delle vicende dell’immobile e sulla risoluzione dei conflitti tra più aventi diritto, impone cautela nel ricondurre tale effetto al decreto di trasferimento, emesso nel processo esecutivo e non all’esito di un giudizio a cognizione piena. In tale quadro normativo, il rischio paventato dal giudice a quo non dipende direttamente dalla previsione normativa censurata, ma da una eventuale lettura sommaria delle risultanze dei registri immobiliari e da un’erronea ricostruzione del complessivo sistema della pubblicità immobiliare, che non tenga conto degli effetti prodotti, ai sensi dell’art. 2812 cod. civ., dall’espropriazione del bene gravato. Innanzi tutto, non risulta compromessa l’effettività della tutela giurisdizionale nel processo esecutivo, poiché l’ordinamento già appresta gli strumenti idonei a preservare la posizione del creditore ipotecario e dell’aggiudicatario acquirente. Nemmeno è ravvisabile, per le medesime ragioni, la denunciata lesione del diritto di proprietà del debitore esecutato: il bene, infatti, deve essere posto in vendita e stimato come libero, senza tener conto della diminuzione di valore eventualmente derivante dalla presenza di un diritto reale minore destinato a estinguersi con l’espropriazione. Al contempo, non si può ignorare che la permanenza nei registri immobiliari di formalità pur solo apparentemente pregiudizievoli possa determinare, sul piano pratico, difficoltà nella successiva circolazione dell’immobile o nell’accesso al credito da parte dell’aggiudicatario: in questa prospettiva, pur in assenza di un vulnus costituzionale, appare auspicabile un intervento del legislatore volto a predisporre un meccanismo più semplice e coerente con gli effetti dell’espropriazione forzata, così da prevenire incertezze applicative ed evitare inutile dispendio di tempo e di risorse, ritardi nella circolazione dei beni e aggravio dell’attività giurisdizionale).